[부산] F1963 에서 줄리안 오피 개인전 보고~ 테라로사에서 커피 구입!
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부산 부산오피 오피 생숙 레지던스 근황21~22년도 집값이 무섭게 오르면서 오피스텔, 생활형 숙박시설, 지식산업센터 분양도 붐을 이루었다. 하지만 금리가 상승하고 아파트값이 하락하는 이시기에 오피스텔, 생숙과 지산은 애물단지가 되어버렸다.부산에도 많은 오피와 레지던스가 분양을 했는데, 대부분 사업장이 분위기가 좋지않다. 주요 사업장을 하나씩 살펴보자.오피스텔은 전용 84m2(아파트 20평대) 규모에 7~8억대 이상의 고분양가로 분양한 곳들이 상당수 있는데, 지금은 거의 마이너스피가 속출하고 있다.특히 생활형숙박시설의 경우 23년 10월부로 오피스텔 용도변경 특례가 종료되고 기존 생활숙박시설 숙박업 신고 계도기간을 부여하기로 하였다. 실거주 여부에서 불리하게 적용되어 매수 문의는 거의 없는 실정이다.생활형숙박시설 국토부 대책 국토교통부는 생활형 숙박시설(생숙)을 오피스텔로 용도 변경할 때 2년간 허용...↑↑↑생활형숙박시설 국토부 대책 / 기존 생활숙박시설 숙박업 신고 계도기간 부여, 연착륙 유도 / 오피스텔 용도변경 특례 종료수익형으로만 접근해야하는 생숙과 지산은 제외하고, 오피스텔은 정말로 투자하기 별로인가?아래에서 마지막으로 살펴볼 중동 이안이나 센텀, 마린시티의 대형 오피스텔들은 우상향하고 있다. 다주택자라면 주택을 구매하면 취득세가 12%인데, 오피스텔은 4%이니 오히려 오피스텔을 매수하는것이 더 좋다.저점을 찍는 변곡점에서 매수한다면 아파트 못지 않은 시세차익을 누릴수도 있다. 하지만 부동산 가격이 오르는 와중에 고분양가에 오피 등을 분양받는것은 정말 잘못된 부산오피 사례일 것이다. 시행사야 분양계약만 하면 그만이니 손해볼것이 없지만.24년에는 오피스텔 마피물건, 경매물건을 살펴본다면 나쁘지 않을것같다.나만의 오피 투자원칙을 세워보자면,절대로 오피스텔 분양은 받지말것.부동산 호황기에 절대로 매수금지.오피 분양권 마피물건이나 준공후 2~3년이 지난것이 가격이 좋다.원룸, 투룸 소형 오피는 무조건 초역세권. 아니면 정면 광대뷰.대형평수 거주용 오피스텔이 좋다. 센텀, 마린시티.생숙과 지산은 초짜들은 하지말자.남포동 더베이먼트중구 남포동에 위치한 더베이먼트는 포장마차 거리가 있는 쪽인데, 과거 아카데미 오락실이 있는 건물이었다. 더베이먼트 비프에비뉴는 준공되어 위탁숙박시설이 운영중이고, 갓파스시가 있던 건물에는 더베이먼트 테라스스위트가 건축중이다.더베이먼트 비프에비뉴는 코티스 더 그라운드라는 이름으로 레지던스 숙박업 운영중임.실거주는 없을 것이고 수익형으로만 접근해야할 곳이다.남포동에는 제대로 된 호텔은 없고 관광호텔, 비지니스급 호텔과 일부 에어비앤비뿐인데 차라리 이런 취사가능한 레지던스 호텔은 영업은 잘 될것같다.이곳은 마이너스피이다. 분양가가 더 높았던 테라스스위트에서 마피 금액이 더 크다.부산광역시 중구 중구로5번길 14부산광역시 중구 중구로5번길 14 918호부산광역시 중구 비프광장로 20부산광역시 중구 중구로5번길 14 더베이먼트비프애비뉴 3층 코티스 더 그라운드부산항 퀸즈 W오션프런트영도구 봉래동에 위치한 부산항 퀸즈 W오션프런트이다.원룸평이 2억 후반대에 분양을 했는데.. 북항뷰가 나오지만 북향이다.아직 무피인데 입주장에 마이너스피로 나올것 같음.영도에 오피라.. 수요도 많지 않고 쉽지 않을것이다.원룸오피는 1억초~중반이면 충분함.부산광역시 영도구 부산오피 봉래나루로152번길 7롯데캐슬드메르북항재개발 D-3부지에 건설되고 있는 롯데캐슬드메르이다.생활형 숙박시설인데, 21년 드메르 분양 당시 평균 경쟁률 356대 1 기록하여 접수 서버가 마비되는 일이 있었다. 나도 새로고침을 누르면서 여러개를 넣었지만 결국 다 떨어지고 말았는데. 바로 옆 G7과 비교했을 때 분양가가 그리 높지도 않았다.초피로 수천만원이 붙어 꽤나 거래가 있었지만.. 현재는 중소형 평형으로는 마피2천~무피 물건이 꽤나 보인다. 부산항대교가 보이는 대형평형은 아직 피가 붙어 있는 상황. 준공은 25년9월 예정으로 아직 시간이 1년이상 남아 여유가 있는 곳이다.블랙 커튼월과 대형 브릿지로 신축 건축 설계로서는 주목받는 건축물이 될것인데, 실거주 가능성만 열리면 좋을수도 있다. 숙박업을 할 경우 1200호실이 넘는데 전부 위탁 숙박업을 돌린다면 수익률이 괜찮을지 모르겠다.부산광역시 동구 충장대로 168두산위브더제니스하버시티 오피스텔상업지역 아파트 공급을 하면서 대개 오피스텔을 같이 분양하게 된다.거주가능한 아파트식 구조로 '아파텔'이름으로 분양하는데, 결국은 오피스텔이다.이런 아파텔이 많은 수가 분양을 하였는데, 대부분은 마이너스피이다.원룸형은 말할것도 없고.부산광역시 동구 범일로 21국제금융센터퀸즈W 오피스텔국제금융센터퀸즈W 오피스텔도 마찬가지로 아파텔로 광고를 하면서 분양을 하였지만, 마피가 상당하다.계약/전용 170.55㎡/83.52㎡ 방3 4베이 아파트 24평 구조와 유사한데, 5억 초반의 분양가였지만 마이너스피로 4억 중반까지 내려왔다. 추가하락 가능성도 있어보인다.오피 취득세 4%를 생각하면, 부산오피 취득세 납부전에 마피로 던지는것이 매도자에게는 더 이득이다. 등기후 매도를 하려면 분양가액의 취득세에 가격하락까지, 이중고를 겪게 된다.서면푸르지오시티시그니처(생활형숙박시설)서면푸르지오시티시그니처도 생숙으로 한창 생숙분양 광풍이 불었을 때 분양을 한 사업장인데, 원룸형 3억대 투룸형 4억 중반대라는 고가분양을 하였다. 이곳도 청약결과 최고 청약경쟁률 3781대 1(평균 594대 1)을 기록하며 전 타입 청약 마감을 기록했다.하지만 현재 -3~4천의 마이너스 프리미엄이 붙었다.서면일대도 남포동과 유사하게 롯데호텔을 제외하면, 관광호텔, 비지니스호텔급 밖에 없다.취사가능한 레지던스호텔이 운영된다면 장기숙박이라던지, 수요는 꽤 있을것 같다.이곳도 수익형으로 접근해야할 곳.부산광역시 부산진구 중앙대로 654 VIPS서면점서면데시앙스튜디오다음은 서면데시앙스튜디오 오피스텔이다.계단식의 테라스가 있는 외관 설계로 꽤 주목을 받는 건물인데, 이곳도 마피를 피할 수는 없다. 특화니 디자인이니 뭐니해도 결국은 입지와 가격에 수렴한다. 게다가 오피 특성상 연식에 따른 감가도 발생한다.2룸 시세 2억 초중반에 형성되어있는데 분양가 이하의 금액이다.길건너 13년차 더샵센트럴스타 오피스텔의 투룸형 호가가 2억 중후반대라는것을 찾아보면, 굳이 매수할 이유가 없어보인다.부산광역시 부산진구 부전동 534-2부산시민공원푸르지오, 디에이션파크부산, 더스테일서면헤링턴타워위 3개 사업장을 같이 언급하는 이유는 비슷한 시기 분양한 부산진구의 아파텔이다. 아파트식 2~3룸형으로 이루어져있다. 모두 풀옵션이고 고급 인테리어로 고급화를 한 사업장들이다. 하지만 다른곳과 마찬가지로 현재 분위기는 좋지않다.부산시민공원푸르지오는 아직도 선착순 동호수 부산오피 지정을 하는것을 보니 미분양물건이 있는 모양.오피스텔 84m2으로 8억대에 분양을 했는데... 뭐 아직 마피 물건은 없다. 26년 준공이니 시간이 꽤 있는데 보나마나 마피행이다.디에이션파크 부산도 오픈 당시 모델하우스 구경도 하고 곽티슈도 받아온 기억이 있다. 가전 풀옵션에 내장재도 꽤 좋았던것으로 기억. 돈 꽤나 있는 1~2인 가구라면 살맛날것 같다.올해 7월 준공인데 마피 2천~5천까지도 물건이 보인다. 부전역 1호선, 동해선 더블역세권이고 분양가 6억대로 임대 수요는 꽤 있을 듯하나 오피스텔의 한계를 벗어나진 못한다.더스테일서면헤링턴타워는 NC백화점 맞은편에 위치해있다. 서면 상권과 가장 가까운데, 의외로 근처에 투룸이상 오피는 잘 없어서 임차는 잘 나갈수도. 서면에 영업하는 사장님들이 거주하면 좋을듯.아직 무피 물건들만 몇개 보인다. 하지만 3룸에 6억대 가격은 주변 아파트 대비해봐도 역시 고가이다.부산광역시 부산진구 부암동 666-11부산광역시 부산진구 범전로 7부산광역시 부산진구 부전동 168-291광안청일디오브오션뷰, 광안포디움프레스티지이제 광안리로 넘어가보자. 아무리 인기있는 광대뷰라도, 오피스텔 분양은 답이 없다.광안청일디오브의 경우 마피 2천대가 형성되어 있다.광안포디움프레스티지는 탑층에 펜트세대만 오피스텔인듯 한데, 7억4천에 매물이 있다. 마피1억이라고함. 바다쪽으로 빌리브광안에이파크오션 오피가 또 있어, 해안1선은 아니다.광안리의 경우 지웰에스테이트, 빌리브광안에이파크오션가 거래도 적당히 있고 시세를 가늠하기가 좋은것같다. 광안리 오피는 민락동 쪽보다는 금련산역쪽으로 분양한지 몇년 부산오피 된 해안1선 광대뷰 물건을 잡아야할듯.부산광역시 수영구 광안로62번길 21부산광역시 수영구 광남로 96 돈비치호텔안락스위첸, 낙민역삼정그린코아더시티다음으로 안락동으로 가보자. 곧 입주장이 다가오는 안락스위첸, 낙민역삼정그린코아더시티가 있는데 이들 단지에도 오피스텔(아파텔)이 있다. 물론 마이너스피이다.낙민역삼정의 경우 -3천까지 보인다. 이곳은 오피가 아닌 아파트도 마피가 상당하다.부산광역시 동래구 안락동 603-79부산광역시 동래구 낙민동 288-14부산광역시 동래구 낙민동 288-23힐스테이트센텀더퍼스트이곳도 보나마나 마피이다.오피 84타입은 아파트 59타입과 유사한 평면인데바로 옆에 아파트 단지인 수영강변이편한세상은 84타입에 4억 내외이다. 연식이 20년차 가까이 되긴했지만 그래도 오피스텔 84타입 7~8억대의 분양가는 수용되지 않는다.아직도 선착순 분양을 하는듯? 이곳은 센텀이 아니고 망미동이다.부산광역시 수영구 좌수영로210번길 24 수영자동차학원센텀센트레빌플래비뉴다음으로 해운대구 재송역 역세권의 센텀센트레빌플래비뉴이다.전용 75타입 마피 7천부터 등장하네. 애매한 3룸이다. 75타입의 구조가 가장 아쉽다.재송역 역세권, 신축으로 꽤나 기대를 모았던 사업장인데 역시나 골로간다. 인접 구 한진CY부지 르엘 웨이브시티 개발 호재도 있고, 재송역 초역세, 송수초 인접이라 입지는 괜찮다고 보여지는데.전평형 84타입 이상의 중대형 오피로 배치했으면 좋은 아파트 대안 상품이 되었을지도 모른다.브리티지센텀, 해운대에비뉴다음으로 해운대구 우동의 소형 생숙 브리티지센텀, 해운대에비뉴이다.물론 마피이다.분양할때 광고는 오질나게 했지만, 수익이 나든 손해가 나든 그 뒤는 모두 계약자의 책임이다.분양가도 상당하고 해운대 일대에는 이미 숙박시설이 충분히 부산오피 있어서, 수익률도 좋을지 의문이 있다.해운대중동스위첸, 라센트스위첸해운대 중동의 아파텔 중동스위첸, 라센트스위첸이다.지금 보니 모두 스위첸이네. 마피 금액도 -8천까지 상당하다.중동스위첸의 경우 투룸타입이 꽤 있다.근처의 쌍용더플래티넘해운대 아파트 84타입 현재 매물 호가가 7억후반 ~ 8억 내외이다.중동역 인근 오피스텔로 이안과 마브러스가 있는데, 비교할수 있는 기준가가 될것이다.부산광역시 해운대구 중동 1256-9부산광역시 해운대구 해운대해변로357번길 15해운대비스타오션헤리티지, 힐스테이트해운대센트럴, 빌리브패러그라프해운대마지막으로 해운대 중동 생숙 3인방인 해운대비스타오션헤리티지, 힐스테이트해운대센트럴, 빌리브패러그라프해운대이다.대형 평수 위주의 레지던스로 분양가가 10억이상인 호실들이 많았는데.. 분양가만큼 마피 금액도 1억이 넘는 경우도 있다.몇군데 모델하우스 구경하러 간 적이 있는데, 확실히 고급 레지던스라는 느낌을 받을 수 있었다. 부자들, 연예인들이나 사업체 대표 등등 이런 사람들은 이런곳에 살겠군! 이런 생각을 했었는데, 금리인상으로 인한 부동산 경기하락과 생숙의 실거주 리스크를 피할수는 없었다.24년 5월 입주인 빌리브패러그라프는 그만큼 마이너스프리미엄도 상당하다. 숙박업을 등록하고 위탁 운영을 하게 될터인데, 금리가 올라서 대출 부담도 상당할것같다. 숙박업 사업자 대출로 감정가 80%에 6%대 금리가 예상된다고 함. 감정 10억이면 대출 8억이 나오고 연 6% 대출이자를 적용하면 연이자 4800만원으로 월 400만씩 이자가 발생함 ㄷㄷ현재는 엘시티 레지던스가 유지하고 있지만, 앞으로 해운대 대형 레지던스 숙박업 경쟁이 치열해질것.부산광역시 부산오피 해운대구 구남로24번길 19부산광역시 해운대구 해운대해변로209번나길 61부산광역시 해운대구 구남로29번길 16이안해운대, WBC더팰리스번외로, 해운대 오피스텔인 이안해운대, WBC더팰리스도 알아보자.오피스텔은 가격이 떨어지기만 할까? 그건 아니다. 적당한 시점에 매수하면 저점에 매수하여 추후 시세차익을 챙길수도 있다. 중동 이안은 20년차가 다되어가는 오피스텔이지만, 조금이나마 우상향 하는 모습을 보여준다. 중동역 초역세, 이마트 인접, 좌동의 학교에 통학할 수 있는 곳이다. 전용 104의 경우 20년도만 해도 3억대 중후반이었지만 현재는 5억대에서 거래된다. 그리고 센텀시티와 마린시티의 대형 오피스텔도 괜찮은 투자처이다. 다주택자라도 취득세가 4%이기때문에 오히려 주택수 늘리기에는 오피스텔이 더 낫다. 나의 워너비. WBC만 해도 3~4년전에는 8~10억대였지만 30억 가까이 오르더니 현재는 20억 내외의 시세를 보여주고 있다.그외 롯데갤러리움, 포레나센텀, 마린시티 트럼프월드, 아델리스 등등. 이런 곳들은 오피스텔이라도 좋은 투자처가 될 수 있다.부산광역시 해운대구 센텀1로 28부산광역시 해운대구 좌동순환로 5#부산부동산 #오피 #생숙 #오피스텔 #투자 #마피 #마이너스피 #플피 #마이너스프리미엄 #생활형숙박시설 #숙박업 #수익률 #오피투자 #오피스텔투자 #아파텔 #원룸 #투룸 #도생 #지식산업센터 #지산 #매수전략 #레지던스 #부산항 #더베이먼트 #퀸즈W오션프런트 #롯데캐슬드메르 #북항재개발 #D-3부지 #롯데캐슬드메르 #두산위브더제니스하버시티 #국제금융센터퀸즈W #서면푸르지오시티시그니처 #서면데시앙스튜디오 #부산시민공원푸르지오 #디에이션파크부산 #더스테일서면헤링턴타워 #광안청일디오브오션뷰 #광안포디움프레스티지 #안락스위첸 #낙민역삼정그린코아더시티 #힐스테이트센텀더퍼스트 #센텀센트레빌플래비뉴 #해운대 #이안해운대 #WBC더팰리스 #경매물건
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