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월요일 노원출장샵 강남에서 퇴근하고 인천까지 쳼단출장가는길에 산곡신도시, 루원시티, 청라 겉핥기 시전. 불과 사흘밖에 안지났는데 억겁의 시간이 흐른듯한 느낌...원래 일요일에 가려고 했었는데 스케쥴이 꼬이는 바람이 아쉽게 겉핥기식으로 쓱 둘러보고 왔다. 회사에서 산곡 가는데는 1시간 15분, 해뜨는 동네 내 보금자리로 돌아오는데 2시간 ㅋㅋㅋ​닭발맛집 핑계 아니었으면 끝끝내 안가봤을텐데 덕분에 루원시티의 서울 접근성도 직접 체감해보고 청라와 루원시티 계양과 산곡에 대해서 조금이나마 알아볼 기회가 되어서 뿌듯했다. ​※ ChatGPT 활용한 부분은 구분선제목 하단에 명시함.산곡지구 강남 접근성7호선 이용해서 고속터미널, 논현, 강남구청 서초~강남구 북측 권역 관통하니 빠르지만 밀집도 도라방스.산소통메고 탑승하고 싶은 욕망이 넘실대는 고통과 고난의 노선. 인천에서 끌고 올라오는 방향이나 의정부~노원 거쳐 내려오는 노선이나 밀집도 저세상 레벨.운좋아 앉게 되더라도 좌석간격이 몹시 협소하서 옆사람이랑 어깨는 물론이고 옆구리도 닿음. ㅋㅎ4년 타고 다녔는데 단언컨데 제정신 유지한채 통근할 노선은 아님. 7호선은 탈 수 있지만 지하철 통한 강남 출퇴근 편이성은 떨어진다고 보는게 타당함.임장 돌면서 보니 100평 가볍게 넘는 고깃집이 흔하디 흔함. 이동네분덜 고기 엄청 자시는듯. 외식문화가 다소 획일화되있는게 아닌가 하는 생각이 들었음. 소비력&소득수준 추측 가능.​산곡역을 중심으로 북동쪽으로 산업단지 및 부평공장 위치. 메모.소득수준 준수한 인구가 받쳐주고 있는 지역을 중심으로 산곡역에서 동쪽으로 부평구청 지나 굴포천역에서 부터는 상권 및 자연환경 등 정주여건 준수하고 학원 등 교육여건이 괜찮은 갈산 삼산동쪽 구축아파트 시세가 짱짱한것으로 판단. (구축 국평 6억대)산곡6구역 (2,706세대 예정)산곡역 북측 노원출장샵 신축밭 마지막 단추 되시겠음. 7호선 출구까지 접근성은 가장 우수함. 신축이라는 상품성은 있으나 상권 및 학원가 등의 교육여건은 아쉬워보임.인근에 입주 완료된 신축 3개단지 합쳐서 8천세대 육박. 산곡6구역 완성시 만세대규모. 상가투자 공부대상. 메모.산곡6구역 북측으로 산곡북초 위치. 구역은 상당히 넓음. 거의 평지인데 서쪽 끄트머리 일부만 산기슭쪽 일부 걸쳐있음. 2000세대 넘는 전세대 7호선 도보권이라 봐도 무방할듯.언덕위 마곡초등학교. 산곡동에 있는 마곡초. 남쪽으로 지어지고 있는 행복주택 포함 신축 아이들만 다닐듯.산곡6구역 서쪽 끝쪽에 위치해서 다소 경사 있음. 부평두산위브더파크2022년 11월 입주 (등기완료), 799세대국평 실거래가 6억 초반 실거래. 전세는 3억초~후반대 형성110동만 북쪽에 따로 떨어져서 도로로 분리되어 있음산곡6구역과 마찬가지로 서쪽 단지는 경사지에 있음남측 상가는 지상1층에 조성. 단지는 상가 옥상, 즉 지상에서 2층 위치부터 단지 내 조경이 되어있음.남측 상가는 크게 활성화되어있지 않아보임.네이버 매물에 소형 평형이 저렴해 보이길래 110동은 대체 어디야 두리번 대다가 도로로 단지가 완전 분리되있는 110동 발견. 충격. 주차, 상가, 커뮤니티 이용에 불편한점 있을듯.단지 전체적으로 7호선 도보접근성 나쁘지는 않은듯. 조금씩 학원가 형성되어가는 중단지 서쪽은 경사가 꽤 심한 편이라 단차가 존재함.두산 위브더파크 서쪽끝 길건너에 위치한 고깃집. 이동네 주민의 여가생활은 고기굽기인것으로 판명. 산곡 인우아파트그랑힐스하고 위브더파크 사이에 끼어있어서 질러갈 수 있을 줄 알았는데 실상은 산곡의 산이 뫼산 곡은 계곡의 곡이었나...엄청난 경사. 단지 가로지르는게 불가능. 거의 절벽이 깎아지른듯 펜스까지 쳐져 있음. 이 지점부터는 출퇴근 7호선 노원출장샵 도보접근성 안드로메다각이라는 판단이 섰음. ​e편한세상 부평그랑힐스2023년 10월 입주. 5050세대의 위엄 ㅎㄷㄷ.워낙 대단지에 아직 입주 2년이 안되어서 분양권 상태로 거래중. (국평 6억 중후반 분양권 실거래, 분양가는 5억중반)7호선에 가까운 단지 남쪽 상가보다 오히려 북쪽으로 갈수록 상가가 활성화 되어있었음.단지 정문은 북쪽에 치우쳐 있었는데 거기에서 동쪽으로 나 있는 도로에 차량통행 많음. 아마 이쪽길 따라 부평 IC타고 경인고속도로 진입하는 차량 많은듯. 이 아파트는 역세권이라고 보기엔 무리가 있어보임. 북쪽으로 청천초 위치. 이쪽에도 아이들 대상인 업종위주 상가형성. 단지 남측대비 유동인구 많음.용적율 279%라서 높이가 어마어마. 최고층수 43층 ㅎㄷㄷ 건폐율은 15%로 쾌적. 부평캐슬&더샵퍼스트2023년 11월 입주 1623세대. 교품아 아파트. 관상용으로 나쁘지않은 비쥬얼최고층수 29층. 대부분의 세대가 정남향. 동간격도 넓찍넓찍하다.경인고속도로쪽으로는 자동차 공업소부터 중소규모의 공장들이 분포해있었다. 이 와중에 100평이상으로 보이는 명진갈비. 역시 육체노동을 수반해서 그런가 제조업 기반 일자리 지역은 고깃집 경쟁이 치열하다. ​​루원시티 입성산곡 북부쪽 경인고속도로 아래 굴다리 건너는 버스 탑승. 너댓정거장 지나니 루원시티가 보였다. 경인고속도로 양측으로는 방음벽이 세워져 있었지만 방음벽 사이로 보니 엄청난 크기의 물류트럭들이 쉴새없이 지나다니고 있다.​동서를 가로지르는 경인고속도로는 지상에 있기 때문에 남측과 북측을 단절지켜 놓는다. 루원시티는 산곡에서 서북쪽에 위치해 있고 도로망은 있지만 생활권도 대중교통도 밀접하게 연결되어 있지는 않다. ​​루원시티 상권 분위기인천2호선 가정역 기준으로 동쪽으로는 2025년 11월 복합청사가 예정되어 있으며 역에서 북서쪽에 프라자 상권이 형성되어 있다. 복합청사완공 후에는 관계기관 포함 근무인원이 꽤 노원출장샵 늘것같다. 루원시티 배후세대가 상당하기 때문인지 저층상가에는 공실이 안보였다. 메인동선에는 서울 핫플에서 봤던 유명한 이자까야, 고깃집 및 외식 체인이 들어서 었다. 가정역 인근 동서남북에는 아직 프라자상가 들어올 빈땅이 많았다. 복합청사 및 신축 프라자상가 완공 후에 동선 및 중심상권 다소 변할듯. ​이곳에서 백지영닭발세트 소원성취 및 생맥수혈 완료.​루원시티 서울 업무지구 접근성와보기 전에는 그저 나랑은 상관 없는 머나먼 서쪽나라라고만 생각했는데 퇴근시간에 인천2호선 하차인원이 상당했다. 인천2호선을 통해 북쪽으로 몇정거장만 가면 공항철도 검암역을 통해 서울 서부권 공덕역, 마곡나루, 서울역까지 지하철 탑승시간 기준 40분대에 통근이 가능하다. 강남 접근성은 7호선 인근 산곡보다 떨어지지만 서울 중심업무지구 접근성은 오히려 더 훌륭하다. 불편한 7호선 이용해야하는 산곡보다는 공철환승으로 마곡 공덕 접근 40분대+상권편리+경인고속도로 타기에도 쾌적한 루원시티가 입지적으로는 더 좋아보였다. ​...검암에서 공철 갈아타는데 와...미친듯이 멀더구만. 열차 3분후 도착이길래 앞에서 류꾸샤꾸미고 총총총 뛰어가는 20대 여자아이 뒤꽁무니 쫓아가다가 레알 심장마비 오는줄 ㅋㅋㅋ 간만에 전력질주했는데 자리 앉고나서 2분인가 대기 (허무...) 그 많은 에스컬레이터 계단을 뛰어 오르고 코너링을 하고 그 난리를 1분안에 했다는말인가? 비행기 놓치는것도 아니고 왜 그런 미련한 짓을....가정역에서 북쪽으로 한정거장만 가면 대형병원도 있다.인천 서구(루원시티, 청라), 계양신도시, 부평구(산곡) 비교루원시티 vs. 산곡 입지 (feat. ChatGPT)항목루원시티산곡지구위치서구 가정동 일대부평구 산곡동 일대지하철 접근성7호선 연장선 (가정역 등)+ GTX-D 검토7호선 산곡역, 부평구청역 / 1호선 연계도로교통제2경인고속도로 인접, 공항 접근성 우수부평IC·경인로 이용, 서울 접근성 우수​광역 교통 노원출장샵 중심기존 서울-부평 생활권 연계 중심항목루원시티산곡지구개발 단계택지지구(계획도시),일괄 기반 조성재개발 위주,지구 단위로 순차적 정비환경 특성넓은 도로, 공원, 상업지 구조 계획적기존 주거지 재정비로인프라 혼재 가능성생활편의중심상업지 예정기존 상권 활용 가능,정비구역 많음신도시형 구조구도심 개발형앞서 봤던 그랑시티도 그랬지만 루원시티 주상복합 높이도 어마어마했다. 수원 화서역 푸르지오, 기흥역세권 주상복합이 떠올랐다. ​루원시티 청라지구 산곡지구 비교하면 어디가 입지우월?인천 2대장은 어느지역?답변 ChatGPT여기서부터 챗지피티 작품​입지우위 판단은 용도(거주 vs 투자 vs 투기)와 시간축(현재 가치 vs 미래 기대치)에 따라 다르게 봐야 한다. 아래는 루원시티, 청라지구, 산곡지구, 계양지구를 “입지 우위 / 생활편의 / 광역가치” 3축으로 정리한 비교다.​???? 핵심 비교표: 입지 스펙트럼구분청라지구루원시티산곡지구계양지구도시 성격국제업무지구 / 첨단복합서구 중심 신도시기존생활권+재개발3기 신도시 예정지교통 현황공항철도 + 경전철 청라연장 예정7호선 + 2호선(연장 검토)7호선 + 1호선 연계공항철도, GTX-D 예정서울 접근성약함 (직주 분리 강함)중간 (서울 50분대)우수 (부평구청역 활용)잠재적 우수 (GTX-D 완공 시)생활인프라개발단계 (대형병원 부족)택지개발형 기반실생활 기반 학군 우수거의 없음 (개발 초기)투자가치 (2025 기준)중기 정체기단기 정체기 / 점진상승저평가 상승 초입미분양·지연 등 리스크 큼주거선호도외부수요 높음 (신혼 위주)신혼+중산층 수요실거주+학군 안정아직 없음 (계획단계)향후 기대치루원시티 대비 더딤청라 대비 정주성 높음소형 실수요 기반 점진 상승GTX-D, 신도시 수요 대기 중???? 결론✅ 실거주 중심 입지 우위1위: 산곡지구→ 부평 생활권 연계 + 학군 + 교통 + 생활편의 완비→ “바로 살 수 있는” 동네, 거주 안정성 최고​✅ 신도시 중 교통·가치 우위2위: 루원시티→ 도심 접근성과 도시구조의 노원출장샵 밸런스→ 공공택지 기반, 교통망(7호선·2호선) 확장 가능성​✅ 미래 선반영 가치 기대3위: 청라지구→ 금융단지·스타필드·GTX 등 대규모 개발 축→ 단, 현실적 생활 불편 존재 (직장·생활권 분리)​✅ 장기 보유 전제 기대주4위: 계양지구→ 아직 계획&quot수준, GTX-D 완공 전까지 유동성 문제 큼→ 2030년 이후 가치 실현 예상​???? 인천 내 송도 다음 중심지는 누구인가?현실적 대안: 루원시티 or 청라청라: 국제업무지구 중심의 외부 수요 유입형 → 대형개발, 외자 기대루원시티: 서울-부평-인천 중간 허브 → 생활 기반 + 교통 확장성→ “정주+교통 균형” 관점에서는 루원시티,→ “글로벌 개발+자산가치 기대” 관점에서는 청라가 송도 다음 주자 후보.​???? 장기 보유 추천지 (10년+)지역후보추천 이유보유 전략청라지구스타필드+GTX-D+청라의료복합타운개발 완료 시점 2030 전후 예상84㎡ 중심 장기 자산화 (실입주X)계양지구3기 신도시 중 교통축 중심 (GTX-D, 공항철도)완공+입주 시점 2030~2032청약 보유자 위주 장기보유???? 3년 이내 수익형 매수 추천지지역후보진입 시점출구 전략산곡지구산곡6구역, 두산위브더파크2024~2025 입주 / 저평가 신축실입주 or 갭매수 후 3년 내 매도루원시티SK리더스뷰, 롯데캐슬입주 후 1~2년차 거래 (2025년 기준)저층 실입주 매수 or 중층 투자 매도???? 현시점 신축 추천 단지 (2025년 기준)지역단지명특징루원시티SK리더스뷰 84㎡대단지·7호선·중층 선호형 / 전세가율 60%산곡지구해링턴스퀘어 예정 (2028 입주)산곡역 초역세권 대단지 / 프리미엄 선반영 유의청라국제도시청라리슈빌 더웨이브청라호수공원 뷰 / 입주 전 선점 가능성계양지구청약예정지 (계양 A2·A7 등)사전청약·분양가상한제 / 대기전략 필수???? 평면도 비교 (대표 단지)단지전용 84㎡ 기준평면 특성루원시티 SK리더스뷰판상형 4Bay / 거실+방2 남향 / 팬트리 有실거주 만족도 높음, 알파룸 없음산곡 두산위브더파크판상형 노원출장샵 4Bay / 알파룸 구조 / 욕실 2개 분리어린 자녀 둔 가족 선호 구조청라푸르지타워형 / 개방형 구조 / 호수공원 뷰 특화호수 조망 단위세대 ↑, 효율성은 낮음계양 A2 예정지3Bay 실속형 / 확장형 기준공공주택형 평면, 구조 단순화 경향???? 전세가율 &amp실투입금 비교 (2025년 5월 시세 기준)단지실거래가(84㎡)전세가(호가)전세가율실투입금루원 SK리더스뷰6억후반~7억초반3.9억60%2억초반산곡 두산위브6.4억3.8~4억60%약 2.5억청라 푸르지오9억(전용94)4.5억50%4.5억계양 A2 예정미정(추정 6억 내외)--추후청약비용 중심 계산 필요???? 개발 로드맵 타임라인 요약지역핵심 개발완료 예상리스크루원시티2호선 연장, 중심상업지 완공2028~2029공급과잉 구간 주의산곡지구6·7·9구역 재개발 / 산곡역 활성화2025~2027상권이 분절됨, 체감 늦음청라지구스타필드, GTX-D, 의료복합타운2028~2030지연 리스크 존재 (청라경전철 등)계양지구GTX-D, 3기 신도시 인프라 조성2029~2032정치/공공 개발 지연 가능성 높음???? 전용 84㎡ 기준 실거래가 분석 (2025년 5월 기준)단지명실거래가 범위전세가 범위전세가율실투입금 추정비고루원시티 SK리더스뷰6.8억 ~ 7.2억4.1억 ~ 4.3억60%약 2.8억고층 주상복합, 교통호재 기대산곡 두산위브더파크6.3억 ~ 6.5억4.0억 ~ 4.2억65%약 2.3억실거주 선호도 높음청라 푸르지오오8.2억 ~ 9.3억4.5억 ~ 4.7억53%약 4.3억호수 조망, 고급 주상복합여기서까지가 챗지피티 작품​여기서부턴 한땀한땀 내 정성루원시티SK리더스뷰2022년 입주, 2378세대, 최고층수 45층(439%), 주차대수 세대당 1.24대30평형부터 42평까지 중대형평수 분포.7억 후반대 고점 이후 최근 실거래 6억 후반대 (최고실거래는 115F형/테라스세대 9.4억)전세는 3억후반~4억초반대로 산곡동 신축 국평과 매매, 전세 비슷함. (2025년 5월말기준)교통입지 : 루원시티 SK리더스뷰 북쪽에 광역버스 정류장이 있고 여기서 경인고속도로 입구까지도 멀지 않다.인천2호선으로 공항철도를 통해 강남제외 서울 중심업무지구 접근 또는 광역버스 이용편리한 신축이라는 점이 대장입지를 만들어준것 같다. 교육여건 : 단지 남서쪽 가현 초중, 신현고까지 가까이 위치.중심 노원출장샵 상업지구에서 접근성 우수루원시티 프라디움1598세대, 1개동2018년 3월 입주, 세대당 주차대수 1.19대전용84 최고점 8.99억 2021년 8월, 최근 실거래 6.55억 / 매물 6.3억~최근전세 실거래 3.15억 / 매물 3.4억(저)둘러보며 느낀점조경낫밷, 10년 바라보는 단지라서 수풀이 우거져있고 아기자기한 느낌이 있다.남쪽에 도로 단절감, 방음벽 있으나 근처 산책길에 들리는 소음 있음단점 : 서쪽과 도로 단절된 느낌 있어 청라 생활권은 아니고 루원시티 내에서 교통입지는 떨어짐7호선 연장선 개통 시 입지적 단점은 서울접근성 개선으로 커버 가능주차대수장점 : 단지 동쪽 중심상가 이용은 매우편리, 단지 남쪽 탁트인 뷰 나오는듯?닭발싸들고 빗길임장계양의 입지3기 신도시 예정지공항철도, GTX-D 예정 (서울접근성 우수)공항철도 통한 마곡, 공덕 서울역 업무지구 접근성 탁월김포공항 소음이 조금 우려되지만....더군다나 불패신화라는 계획 신도시, 청라-루원-검단 투자 데자뷰일듯??분양받은 사람이 위너​​​멀리까지 온김에 청라 호수공원도 돌아보고 싶었는데 날이 너무 궂어서 루원시티 프라디움에서 대로 건너 서쪽에 위치한 단지도 멀찌감치 하나 둘러봤다. 근데 이쪽 라인은 사람이 돌아다니질 않고 뭔가 텅빈 느낌? 출퇴근 하는 사람들도 없는건지 학원다니는 아이들도 안보이고...뭔가 이쪽 라인은 청라 동쪽 끄트머리라서 그랬나....청라자이2010년 입주 884세대 최고층수 20층 용적율 169% 주차 세대당 1.75대(ㅎㄷㄷㄷ)남향 라인 뻥뷰초품아 (초은초중고)동간격 엄청나서 쾌적해보임저점 5.9억, 고점 8억(전용96) / 최근실거래 6.6억 / 매물 6.8억~전세가 3.4억 / 매물 3.9청라는 벌써 준신축으로 넘어가는 단계이고 대형병원이 들어오고 7호선 연장이 되더라도 계양신도시와 저세상 물량이 쏟아지는 송도에 눌려서 튀어오르기는 쉽지 않을것 같아보였다. 전세가율도 그렇고...​